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出现一房二卖情况哪一个行为有效

出现一房二卖情况哪一个行为有效一、出现一房二卖情况哪一个行为有效
一套住房,房主先后和两个买方签订房屋买卖合同,都没有办理房产过户,应当认定那份合同有效,应当履行哪份合同。对一房数卖,没有特殊情况,法院一般都认定数份合同均有效,原则上按如下顺序履行:
1、已办房产过户的;
2、均未过户,实际占有房屋的;
3、均没有过户,也没有占有房屋,综合考虑支付房款的多少和先后,合同签订的先后顺序等因素予以确定。
二、签了房屋买卖协议一方不履行怎么办
买卖双方签订了房屋买卖协议之后,都应当按照诚实信用原则严格依照协议的约定履行。但在实际生活中常常有些人受到各种因素的影响,在协议有明确约定的情况下,他、仍然拒不履行协议条款,或者找出各种理由不履行协议。
针对违约方的不同情况当事人可以采取以下几种方式解决纠纷:
1、如果对方虽然违约,但不是蛮不讲理,态度也不是极为蛮横,有协商的意愿,有的还表示只要改变一些交易条件,就同意继续履行协议。
对这种情况,建议和对方协商,从情理上把道理说清楚,希望对方能按照协议约定执行,如果经济上可行,也可以适当做些让步,已图顺利履行合同。如果协商不成,可以通过律师发送律师函,从法律上把违约的后果和责任说清楚,通常可以起到解决纠纷的作用。也可以请律师或专业人员和对方会谈,这样有利于促成和解意见的达成。
2、如果合同中确有约定不明的地方,应当和对方认真协商,重新达成补充协议,解决因为约定不清无法履行的问题,建议在协商补充意见时,如有可能尽量邀请律师或专业一起办理比较稳妥。
3、如果对方执意违约,什么道理都清楚,但就是不想履行合同,有的甚至明确表示,要以承担违约责任的形式解除合同。对这种情况,建议尽快起诉,没有别的办理,拖延诉讼对买方没有任何好处,得到法院判决后,通过强制执行才能迫使违约方继续履行协议,法院对当事人违约这种事是会主持公道的。
但是需要特别注意的是,如果是买方起诉对方要求继续履行协议,配合办理房产过户手续的话,买方在起诉的同时,一定要办理查封对方房产的手续,从法律上限制对方转移房产,否则对方如果提前将所售房产另售他人,买方即使得到法院支持继续履行合同的诉讼请求,也会因为无法履行而最终得不到房产。如果买方要求对方退还已付房款并承担违约责任的,也应当查封对方的房产,这样可以确保法院判决之后能够顺利履行判决内容,切实保护买方的利益。实践中得到判决,却没有能到执行的情况还是比较常见的。
实践中,购房者为避免出现一房二卖情况损害到自身利益的,应当尽快与卖方签订书面的购房合同,并且要求卖方在一定期限内交付房屋,然后协助办理房产过户手续。当然要是有一房二卖的情况,此时需要看具体情形是怎样的,才能确定哪一个行为是有效的。


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