夫妻共有房屋处分权的情形是哪些？

夫妻共同所有的房屋，如果一方擅自处分了怎么办?这不仅是夫妻关系中的另一方的合法权益造成了损害，也对第三人的利益有损害。那么在实践中我们常见的夫妻共有房屋处分权的情形有几种呢?请看为您解答。

一、夫妻共有房屋处分权的情形有哪些

情形一：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同。

情形二：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权变更登记。

情形三：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，并且已办理房屋所有权变更登记。

情形四：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。

情形五：该房屋为夫妻共同财产，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的。

二、对上述不同情形进行分析 ?


1、第一种情形中房屋买卖合同的效力应为效力待定合同。

在此种情形下，对该房屋的处分行为必须取得夫妻双方的一致同意，任何一方无权单方处分房屋，夫妻一方如果与第三人签订房屋买卖合同的行为，可认定为系无权处分，无权处分行为经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但权利人不予追认而导致合同无效的情况下，如果第三人可以举证证明其符合善意取得的情形，则可依善意取得制度而取得房屋所有权。

2、第二种情形依买受人是否为善意来认定合同的效力。 ?

未办理房屋所有权变更登记的房屋买卖合同，应该根据具体情况进行分析，主要依买受人是否为善意来认定合同的效力。此处应当理解为是经有关部门依法登记为共有的房地产，买受人才完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，如果包括未经登记为共有的房地产，则严重影响交易安全，且交易成本巨增。即此种情况下第三人亦完全有理由相信登记权利人对该房屋有完全处分权。当然，此时并不是所有的处分行为都有效，最重要的一点是要区分买受人是否为善意。至于第三人是否为善意，在举证责任分配上，一般首先应推定该房屋出售行为是夫妻双方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等足以认定该房屋出卖行为非为夫妻双方的共同意思表示且买受人知晓此情况。首先，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊且具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋;其次，很多在现实生活中，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售从而获得更多利益的目的。故如果不区分情况就认定合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的，而且也是一种交易成本的浪费。

3、第三种情形也是依买受人是否为善意来认定。

不同的是此种情形下买卖双方已办理完毕房屋所有权变更登记，故房屋买卖合同的效力认定与第二种情形相同，应依买受人是否为善意来认定。至于买受人可否取得房屋所有权，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则，结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。故依据公示方法所表现出来的物权即便不存在或内容有误，对于信赖此项公示方法所表现出来的物权，并与之交易的善意当事人，法律承认有和真实物权相同的法律效果，否则将严重影响交易安全，并导致交易成本巨增。因此，为维护物权登记的公示公信效力，不能让信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误而导致的不利后果，但此时买受人须为善意第三人。如果夫妻一方确实有证据证明第三人与另一方签订房屋买卖合同时，明知该房屋为夫妻共同财产，并且未获得其同意，而与另一方串通签订该合同，则可依据《合同法》关于无效合同的规定主张合同无效。如果被判定无效，第三人当然不能取得该房屋所有权，给不知情一方造成的损害应当予以赔偿。

4、第四种情形应以买受人是否尽到了合理的谨慎审查义务来认定。

该房屋虽系夫妻双方的共同财产，但房屋的所有权证书中登记权利人仅为夫妻一人，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则，结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故非登记权利人与买受人签订房屋买卖合同时，买受人在交易中的谨慎审查义务应大于一般情况，应视买受人有无尽到合理的谨慎审查义务而认定房屋买卖合同是否有效。如买受人通过事实判断和审查出卖人的陈述客观与否，可认为其尽到了合理的谨慎审查义务，则应认定合同有效。我国是以房屋产权登记作为认定房屋所有权的唯一标准，买受人可主张要求办理房屋所有权变更登记，只有在变更了房屋所有权登记的情况下，房屋的所有权才被认定为完全转移，房屋买卖合同才算真正履行完成。当然，此时的举证责任应分配给买受人。

5、第五种情形是合同生效后给另一方造成损失的补救。

夫妻双方离婚已成为必然，夫妻关系不可避免地被解除时，因身份关系所产生的财产关系也随之消失，此时共同财产需要分割，夫妻双方有平等地分割共同财产的权利，就此款夫妻一方未经另一方同意，擅自处分共有的房屋侵犯了另一方的财产所有权，离婚时另一方有权请求赔偿损失，这种离婚损害赔偿是夫妻一方因法定的严重过错行为而导致离婚的，并对无过错方造成精神或物质损失的，无过错方有权请求损害赔偿，赔偿的目的是要就已造成的财产损失予以补救，让受害方的利益得到救济，通过赔偿能够减少离婚后无过错方的生活困难，有利于提高单亲家庭的生活水平，赔偿的主要功能在于填补损害，预防制裁违法行为。

以上就是我们的法律中对于夫妻共有房屋处分权的情形有哪些的分析了。夫妻一方擅自处分房屋会发生怎么样的法律后果呢?第三人购买房屋会产生哪些法律效果了?物权又是怎么发生变动的呢?如果您想要了解这些问题，请联系我们的律师们。

·离婚房产如何估值，房产如何分割？
      近年来，我国离婚率是比较高的，根据我国相关法律的规定，在办理离婚手续之前，首先需要对夫妻关系存续期间的共同财产进行分配，一般来说，争议最大的共同财产即为房产，由于在房屋购买后，会出现物价上涨，导致房屋贬值、增值等现象，故而在离婚时，需要对房产价值进行估值，根据我国相关法律的规定，...

·在我国房屋买卖以什么为准
      在我国房屋买卖以什么为准 根据相关的房屋买卖规定我们可以得知，在我国房屋买卖以房产证为准，这也是简单的对于在我国房屋买卖以什么为准做出的简要回答。 二、房屋买卖 房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。 三、房屋 房屋是住人或存放东...

·小产权房拆除后如何赔偿?
      小产权房是没有合法的不动产登记证书的，若小产权房涉及拆迁，各地做法也不一，建议积极与拆迁人协调处理。若小产权房涉及赔偿，由于社区给了门牌、可以把户口迁过去，足以证明你对房屋的合法使用，你有权要求安置赔偿，但具体赔偿是否包括重新安置一套房子给你，则看你所买的小产权房的项目土地性质等...

·农村房屋买卖合同无效的种类有哪些?
      农村房屋买卖合同是一种比较容易引起纠纷的合同的类型，它的签订的过程中有很多地方是需要我们必须要注意的。那么，农村房屋买卖合同无效的种类有哪些呢?什么是合同无效呢?下面，我们会为您带来相关的知识的介绍。 一、农村房屋买卖合同无效的种类有哪些? (一)产分离出卖，合同无效。由于房...

·离婚时不能分的房产包括哪些情况
      房屋不仅在某种程度上是家的象征，让人有安全感，此外，房屋还是夫妻甜蜜生活的住所，是他们心理的归属。可当夫妻离婚时，它就成了一把利刃，大多数夫妻都会争夺、分割，但他们不知道有些房屋是不能分割的。那么，离婚时不能分的房产有哪些呢？我们为你分析解答。 一、离婚时不能分的房产有哪些 (...

·租房合同纠纷找谁解决?
      租房合同纠纷找谁解决?1、申请仲裁解决问题。仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁...

·一房多卖定性法律是如何规定的
      一房多卖定性法律是如何规定的根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以...

·第一次买房其实可以理解为购买首套房，虽然现在很多城市对购房做
      第一次买房其实可以理解为购买首套房，虽然现在很多城市对购房做出了相应的限制，但在购买首套房的时候其实都还好，一般限制的都是购买二套房甚至三套房。而买房必然涉及到交税的问题，究竟第一次买房子税多少呢?下文中我们就这个问题为你做详细解答。 购买新房缴纳的各种税费： (一)买商品房...

·欠债不还查封房产怎么拍卖
      欠债不还查封房产怎么拍卖 一、欠债不还查封房产怎么拍卖 1、申请查封，只是拿回权益的第一步。 2、你还必须赢得该查封房产的诉讼，获得支持性判决(涉及调解和审判程序一般需要3个月左右的时间)。 3、根据判决，到执行局申请执行立案(一般那需要15日到半年)。 4、执行局按照立案申请...

·离婚房子归孩子卖房子有权利吗?
      离婚房子归孩子卖房子有权利吗? 如果双方离婚时，已经将共有的房产归属于子女，且已经签署离婚协议。那么这份协议是具备法律效力的，双方都必须遵守和履行。也就是说，任何一方都没有权利单方面出卖该房产。同时，如果一方已经单方面出卖，另一方可以选择起诉，并要求赔偿或者要求将该卖房款存于子女...

·一、商品房认购书是什么？
      一、商品房认购书是什么意思商品房认购书，是指商品房买卖双方在订立商品房预售合同或者商品房买卖合同之前所签订的，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为将来签订商品房买卖合同的担保，是买卖合同签订前买卖双方行使权利、承担义务的书面凭证。认购书包括认购书、订购书、预定...