怎么来确定商品房合同效力是无效的？
怎么来确定商品房合同效力是无效的？签订商品房买卖合同，肯定就希望双方及时履行合同，但是在实际中经常会出现商品房买卖纠纷，如合同无效、合同效力待定等，那么怎么来确定商品房合同效力是无效的?我们在下文就为您简要分析一下，希望对您有所帮助。
一、怎么来确定商品房合同效力是无效的?
1、房地产分离出卖，合同无效
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效
。
3、侵犯优先购买权，合同无效
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效
4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产
①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、购房人可以退房的几种典型情况
1、开发商开发手续不全导致合同无效
开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。开发商未取得商品房预售许可证明，与购房人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
2、延期交房
到开发商与购房人在合同中约定的交房日后，开发商仍未通知入住的，根据《司法解释》规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息(但当事人另有约定的除外)。此外，还要注意房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
3、迟延办理房屋所有权登记
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4、开发商未经购房人同意擅自变更设计
开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房;购房人退房的，由开发商承担违约责任。
5、房屋面积误差超过法定或约定的误差比
开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
6、房屋质量不合格导致严重影响使用
根据《司法解释》规定，有两种情形的房屋质量问题，购房人请求解除合同和赔偿损失，一种是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;一种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
7、房屋产权存在瑕疵，开发商有恶意违约和欺诈行为
开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。这里一般会涉及到开发商的恶意违约和欺诈行为，对此，《司法解释》规定了相应的惩罚性赔偿措施。
8、按揭合同办理不下来
商品房买卖合同约定，购房人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。当事人签订商品房买卖合同，一定要注意合同的效力，不然会让自己受到非常大的损失，而且处理房产合同纠纷是非常麻烦，最好采取法律手段解决。所以，我们建议登录平台咨询或委托专业律师，他们的帮助是非常有作用的。
·房屋赠与合同生效时间以及生效要件是什么?
房屋赠与合同生效时间以及生效要件是什么？一、房屋赠与合同生效时间
赠与是转移所有权的民事法律行为，是实践性法律行为，因此，赠与行为生效的时间与财产所有权转移时间有密切联系，财产所有权转移的时间，就是赠与行为生效的时间。
根据《城市私有房屋管理条例》第6条：“房屋所有权转移或房屋现...
·哪些二手房不能进行买卖
哪些二手房不能进行买卖
1、产权不明的房子不能买
买到产权不明的房子面临的将是无穷无尽的麻烦，所以买房之前必须要将自己房屋的产权弄清楚。
2、被转让的项目别碰
俗话说“爹不爱，娘不疼”便是形容这种情况，对购房者而言，这种楼盘不能买，因为物业得不到确保，万一出现纠纷投诉无门...
·父母离婚房产怎么样才能留给孩子？
虽然夫妻没有了感情想要离婚的时候，但更多的还是会为自己的孩子着想，对于离婚财产的分割，想要把房产留给孩子，这也算是一种房产的赠与模式，但要经过法定的程序才可以办理，那么父母离婚房产怎么样才能留给孩子呢，我们通过下文来了解一下。
一、父母离婚房产怎么样才能留给孩子？
1、房屋赠与人...
·房产纠纷如何打确权官司？
房产纠纷如何打确权官司？
关于房产的很多维权措施和法律知识，官网都已经介绍过，想要了解更多的可以搜索及其相关关键词。今天我们要讲的是基于甲方原因没有过户，正确按照确权之诉提起诉讼，如何打确权官司以确保自己的房产权。
房产纠纷如何打确权官司?
1、确权的含义：
土地所有权、...
·青岛老宿舍自建房拆迁补偿协议的内容有哪些
一、青岛老宿舍自建房拆迁补偿协议的内容有哪些?
房屋拆迁补偿协议
( 编号： )
甲方：拆迁人
地址：
营业执照注册号：
法定代表人： 联系电话：
委托代理人： 联系电话：
受委托拆迁单位：
地址：
营业执照注册号： 法定代表人：
经办人： 联系电话：
乙...
·商品房买卖合同订立后
商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，可以要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不...
·房屋共有人签字遗嘱是否是共同的遗嘱
一，房屋共有人签字遗嘱是否是共同的遗嘱房产作为共同财产时，立遗嘱时夫妻二人可以立共同遗嘱，将房产给谁继承。如果父母单方面立遗嘱处置房产，则只能处置一半的房产，遗嘱中属于遗嘱人的那部分房产按照遗嘱继承，另一半房产则要按照法定继承。因为我国《民法典》规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定...
·商业房出租在日常生活当中，作为一种经常存在的经营模式，其实也
商业房出租在日常生活当中，作为一种经常存在的经营模式，其实也为国家的经济发展和市场经济的发展贡献了不少的力量。但是商业房出租不同于普通的房屋出租，一般来说出租面积都是比较大的，所以一定要签订一份正规的出租合同。下面我们就为您介绍一下，商业房屋出租合同范本是怎样的?
商业房屋出租...
·房子产权到期了还能住吗
一、房子产权到期了还能住吗?
房子产权到期了还能住吗
一、房子产权到期了还能住吗?
1、房子产权到期后当然可以住，《民法典》第三百五十九条【建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
2、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房...
·北京开租房发票需要什么手续
一、北京开租房发票需要什么手续
1、租房合同原件及复印件各一份。
2、出租人合法身份证复印件一份(第二代身份证需反正两面复印)。
3、税收缴款书(税票)原件及复印件。
4、房产证或商品房买卖合同复印件一份。
5、出租人人名章或出租人委托书及被委托人身份证复印件一份。
...
·不可以租赁的房屋都有哪些
租房在一定程度上与买房是差不多的，此时法律中也是规定了一些房屋是不能进行租赁的，而要是不小心租赁到这类房屋的话，那么承租人的利益就有遭受损害的风险。那究竟法律中规定不可以租赁的房屋都有哪些呢？我们马上为你分析解答。
一、不可以租赁的房屋都有哪些
1、未经综合验收、新建的房屋...
